¿Qué pasa si dejo de pagar las cuotas de mantenimiento del condominio donde vivo?

LJLJ

Escrito por: Lic. Janet López Jimenez21/09/2020

¿Pueden demandarme legalmente?

Si, el administrador o la administración del condominio habitacional donde vives te puede demandar el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, los intereses correspondientes y gastos generados durante el Juicio.

Sin embargo, en el caso de que esto sucediera, la Demanda tiene que cumplir con los requisitos legales que exija el Código Civil local o la Ley de Propiedad en Condominio, según sea aplicable al caso, dependiendo del estado de la República Mexicana en el que usted resida, ya que de no cumplirse alguno de los requisitos legales puede declarar el Juez que es improcedente dicha demanda.

Otro punto esencialmente importante, es que usted verifique que las Asambleas, ya sean ordinarias o extraordinarias, celebradas por parte de la administración del condominio, especialmente aquéllas donde se realicen nombramientos y determinen el monto de las cuotas de mantenimiento a cargo de los condóminos, deben cumplir con todos y cada uno de los requisitos de ley, puesto que en caso contrario, es posible que la autoridad judicial pueda resolver en sentido favorable al condómino moroso.

¿Cuál es la documentación indispensable del condominio?

En la oficina de la administración o lugar determinado para tal fin, deberán conservarse de manera ordenada, en buen estado y de fácil acceso a los condóminos o autoridades que los requieran, los siguientes documentos.

Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, con sus anexos.

Reglamento Interno del Condominio.

Planos estructurales, arquitectónicos, de instalaciones y equipos del condominio.

Acuses de recibo de los condóminos de las convocatorias a Asambleas.

Libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos.

Informes de los Comités de Vigilancia.

Archivos contables y legales.

Estados de cuenta bancarios del condominio.

Facturas, bitácoras de servicio y garantías de instalaciones y equipos del condominio.

Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de los administradores. 

Inventario actualizado de los muebles, aparatos, equipos e instalaciones de propiedad común.

¿Cuál es la documentación que debe tener un condómino?

En el momento que usted adquiere una unidad de propiedad exclusiva (departamento, casa, etc.), usted debe tener la documentación que acredite su propiedad y posesión jurídica, así como aquéllos documentos que confirmen que su propiedad se encuentra libre de todo tipo de gravámenes. Es importante que el condómino solicite la documentación antes descrita al Notario Público del lugar donde se llevó a cabo la escrituración, y exigir al vendedor del inmueble sujeto a condominio, que le haga entrega de la constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento, del fondo de reserva, así como de otras aportaciones, expedida por el Administrador del condominio y avalada por el Comité de Vigilancia, para que de esa forma usted pueda tener la seguridad y la certeza jurídica de que todo se encuentra conforme a derecho. En cuanto tenga en su poder la documentación legal antes anotada, le sugerimos que realice el cambio de propietario en las cuentas del impuesto predial y por consumo de agua, así como las correspondientes a gas, luz y teléfono. Es<ta acción le evitará situaciones incómodas y aclaraciones innecesarias.  Por consiguiente, como condómino debe recibir y mantener en su poder los siguientes documentos: 

Escritura traslativa de dominio (Escritura de compraventa).

Copia de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.

Copia de la Tabla de Valores e Indivisos.

Copia del Reglamento Interno del Condominio.

Constancias de libertad de gravámenes y no adeudo.

Recibos de pagos por impuesto predial y consumo de agua.

Recibos de pagos por cuotas de mantenimiento y administración y de fondo de reserva, así como por otras aportaciones.

Constancia de no adeudo de cuotas de administración y mantenimiento, del fondo de reserva y por aportaciones con cargo a la unidad de propiedad exclusiva, expedida por el Administrador.

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México.

Lea con detenimiento su Escritura de compraventa y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, verificando la coincidencia entre ambos documentos sobre todo lo relacionado a su unidad de propiedad exclusiva; área, medidas, colindancias, indiviso y uso autorizado, infórmese de cuáles son las áreas y bienes comunes del inmueble donde usted ha invertido.

Caso Real de Éxito

Nuestro departamento legal asesoró y litigó a favor de un condómino moroso en los Juzgados Civiles de la Ciudad de Cancún, Estado de Quintana Roo. La demanda fue presentada por el Administrador de un condominio ubicado en la Zona Hotelera, demandando el pago de las cuotas de mantenimiento vencidas, intereses, así como gastos y costas generados en el Juicio.

El administrador demandó a nuestro cliente en apoyo a las disposiciones legales contenidas en el Código Civil del Estado de Quintana Roo, sin ser aplicable esa ley y sin reunir los requisitos legales de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Quintana Roo, por lo que, después de varias instancias legales, el resultado del Juicio fue favorable a nuestro cliente.

Derivado de éste asunto, nuestro departamento legal creó un precedente judicial ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el cual le compartimos a continuación:

Época: Décima Época

Registro: 2016351

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación

Libro 52, Marzo de 2018, Tomo IV

Materia(s): Civil

Tesis: XXVII.3o.56 C (10a.)

Página: 3559

VÍA EJECUTIVA CIVIL PARA EXIGIR EL PAGO DE CUOTAS DE CONDÓMINOS. SE RIGE CONFORME A LA NORMATIVIDAD ADJETIVA VIGENTE AL MOMENTO DE PROMOVERSE DICHA ACCIÓN, ATENTO AL ARTÍCULO PRIMERO TRANSITORIO DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES DEL ESTADO DE QUINTANA ROO.

La procedencia de la vía es un presupuesto procesal que debe analizarse de oficio, además, su naturaleza es adjetiva; de ahí que por regla general las normas que regulan su ejercicio, entre ellas, los documentos que traen aparejada ejecución, son las vigentes al momento de promoverse la acción, a menos de que se actualice una excepción a dicha regla. Por tanto, si el artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo dispone qué documentos traen aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil para exigir el pago de cuotas de condóminos, son dichos instrumentos los que debe analizar el juzgador para la procedencia de la vía en las demandas que se presenten a partir de su vigencia, al tratarse de una cuestión procesal respecto de la cual no se actualiza ninguna excepción. En efecto, en el artículo primero transitorio de dicha ley se estableció que entraría en vigor el día siguiente de su publicación, mientras que el segundo, si bien se previó que los regímenes de propiedad en condominio constituidos con anterioridad a su vigencia seguirían rigiéndose por su escritura constitutiva y su reglamento, lo cierto es que dicha disposición se refiere a cuestiones sustantivas del régimen, pero no a los requisitos procesales; consecuentemente, la vía ejecutiva civil para exigir el pago de cuotas de condóminos, se rige conforme a la normativa adjetiva vigente al momento de promoverse dicha acción, atento al transitorio primero de la ley citada.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO SÉPTIMO CIRCUITO.

Amparo directo 484/2017. José Luis Suárez Moya. 16 de noviembre de 2017. Unanimidad de votos. Ponente: Juan Ramón Rodríguez Minaya. Secretaria: Casandra Arlette Salgado Sánchez.

Esta tesis se publicó el viernes 02 de marzo de 2018 a las 10:05 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

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