Derechos de Preferencia en Transacciones Inmobiliarias: ¿Barrera o Protección?

El mercado inmobiliario es un complejo entramado de leyes, derechos y obligaciones. Uno de los aspectos más relevantes en las transacciones sobre activos inmobiliarios es la existencia de derechos de preferencia, los cuales pueden influir significativamente en el costo y el éxito de una operación de compraventa.

Derechos de Preferencia: ¿Qué son y por qué importan?

Cuando hablamos de derechos de preferencia, nos referimos a la posibilidad que tienen ciertos individuos o entidades, como los arrendatarios, de tener prioridad para adquirir o arrendar un inmueble antes que cualquier otro interesado. Estos derechos pueden surgir tanto de acuerdos contractuales como de disposiciones legales.

La presencia de estos derechos puede generar costos adicionales en una transacción. Por ejemplo, puede ser necesario compensar a aquellos con derechos de preferencia para que renuncien a ellos, lo que se traduce en un incremento en el precio final de la compraventa. En situaciones extremas, el ejercicio de estos derechos puede incluso impedir que una transacción se concluya, sobre todo si quien cuenta con el derecho decide ejercerlo.

El Arrendatario y su Posición Preferente

En México, al analizar transacciones de inmuebles arrendados, es esencial considerar los derechos de preferencia otorgados a los arrendatarios. Estos derechos pueden variar dependiendo de la jurisdicción, pero generalmente se dividen en dos categorías:

Derechos Contractuales: Provenientes de acuerdos entre el propietario y el arrendatario.

Derechos otorgados por la Ley: Estos pueden ser:

Derecho del tanto: Prioridad del arrendatario para adquirir el inmueble en caso de venta.

Derecho de preferencia: Prioridad del arrendatario para arrendar el inmueble si el propietario decide otorgarlo en arrendamiento a un tercero. Consecuencias de Ignorar los Derechos de Preferencia

Los códigos civiles en México son claros al establecer las sanciones contra aquellos que enajenen bienes sin respetar los derechos de preferencia. Estas sanciones pueden incluir demandas por daños y perjuicios, nulidad del acto de arrendamiento o venta y, en ciertos casos, permitir que el arrendatario anule la venta y se subrogue en los derechos del comprador, previo pago del precio pactado.

Variaciones Jurisdiccionales

El marco legal que regula estos derechos varía entre las distintas entidades federativas en México. Por ejemplo, mientras que el Código Civil de la Ciudad de México otorga derecho de preferencia al arrendatario si el propietario decide vender, el Código Civil del Estado de México extiende este derecho también para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.

En el actual contexto del mercado inmobiliario mexicano, es esencial comprender y respetar los derechos de preferencia. No solo para garantizar transacciones legales y transparentes sino también para proteger los intereses de todas las partes involucradas y asegurar un mercado más equitativo y justo.